O conceito de fachada ativa foi inspirado nas ideias de Jane Jacobs e se baseia na crença de que a vitalidade das ruas decorre da presença humana, da permeabilidade visual e da diversidade de usos no térreo das edificações. Trata-se, portanto, de uma medida que busca reaproximar a arquitetura da cidade e promover segurança, circulação e convivência social.
A fachada ativa é um elemento de desenho urbano que estimula o uso comercial dos pavimentos térreos das edificações voltados para a via pública. Ao contrário das fachadas “cegas” — formadas por muros, grades ou estacionamentos —, as fachadas ativas promovem interação com o espaço urbano, estimulando a circulação de pedestres e a vitalidade econômica e social das ruas.
O conceito foi incorporado ao ordenamento jurídico brasileiro por meio dos Planos Diretores Estratégicos e das leis de parcelamento, uso e ocupação do solo. Em São Paulo, por exemplo, o Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/2014) e a Lei de Zoneamento (Lei nº 16.402/2016) exigem a implantação de fachadas ativas em eixos de estruturação da transformação urbana, especialmente próximos a estações de transporte coletivo e corredores de ônibus.
Essas normas urbanísticas buscam materializar o princípio da função social da propriedade, previsto no art. 182 da Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), garantindo que o uso do solo urbano atenda ao bem coletivo e promova o direito à cidade.
Apesar da boa intenção normativa, a aplicação prática da fachada ativa tem revelado desafios significativos. Reportagem publicada pelo portal G1 em 22 de setembro de 2025 apontou que mais de 60% dos espaços comerciais localizados nos pavimentos térreos de edifícios com fachada ativa em São Paulo estão vazios, conforme pesquisa da Associação Comercial de São Paulo (ACSP). O dado é expressivo e evidencia a distância entre o ideal urbanístico e a realidade.
A exigência legal foi cumprida formalmente — os prédios possuem fachadas permeáveis e áreas destinadas ao comércio —, mas o objetivo substancial de promover vitalidade urbana não se concretizou. As vitrines estão prontas, porém desocupadas, revelando um vácuo econômico e jurídico que questiona a efetividade da política pública.
Em síntese, a experiência das fachadas ativas em São Paulo demonstra a dificuldade de conciliar objetivos urbanísticos com a lógica de mercado. Embora o conceito parta de uma visão contemporânea de cidade mais aberta e inclusiva, sua execução revelou distorções que fragilizaram a política pública. O desafio, agora, é reconectar o ideal urbanístico com a realidade econômica e social da cidade, ajustando os instrumentos normativos para que os térreos comerciais cumpram de fato sua função de ativar as ruas e promover uma vida urbana mais densa, segura e acessível.
Nesse sentido, o escritório recomenda a leitura da reportagem https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2025/09/22/fachada-ativa-mais-de-60percent-dos-comercios-nos-terreos-dos-predios-estao-vazios-em-sp.ghtml
