O Código de Processo Civil de 2015 (Lei Federal nº 13.105/2015) inovou em matéria importantíssima relacionada ao direito imobiliário, criando a possibilidade de reconhecimento de usucapião de imóveis de maneira extrajudicial: diretamente nos cartórios de registro de imóveis, sem a necessidade de propositura de ação perante o Poder Judiciário. Nesse sentido dispõe o artigo 216-A da Lei dos Registros Públicos, criado pelo Código de Processo Civil, com posteriores modificações dadas pela Lei Federal nº 13.465/2017.
Representado por um advogado, o interessado deverá instruir seu requerimento com os documentos listados nos incisos I a IV do artigo acima referido. Dentre eles, destacam-se (a) ata notarial lavrada pelo Tabelião de Notas, atestando o tempo de posse do requerente; (b) planta e memorial descritivos assinado por profissional habilitado; e (c) justo título [para as usucapiões ordinárias] e outros documentos que comprovem a posse sobre o imóvel, tais como contas de consumo, correspondências bancárias, entre outros.
Apresentados os documentos ao Cartório de Registro de Imóveis, o pedido será autuado, passando por análise e conferência do Oficial Registrador. Encontrando-se em ordem, o Oficial do Cartório dará ciência do pedido à União Federal, Estado e Município da localização do imóvel, e, ainda, publicará edital de conhecimento da existência do pedido de usucapião em jornal de grande circulação.
Não havendo impugnação por parte dos Entes Federativos ou de terceiros – lindeiros, especialmente –, o Oficial do Registro de Imóveis procederá ao registro da aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião, podendo, para tanto, abrir novo registro imobiliário.
A usucapião extrajudicial ou administrativa é mecanismo importante para regularização imobiliária e veio como proposta de desburocratizar e facilitar a consolidação de situações que perduram há anos e que, por inúmeros motivos, impedem a regularização da propriedade em nome do possuidor.
Essa forma de usucapião, no entanto, apresenta um custo inicial maior e esbarra em dificuldades de processamento perante alguns cartórios que ainda não adquiriram a expertise necessária para a ideal tramitação do procedimento. Por tais razões, e ainda nas situações em que há impugnação por qualquer parte, o requerente pode formular seu pedido de maneira judicial.
A ação de usucapião, mesmo sem possuir procedimento específico detalhado em lei, exige formalidades que retardam o andamento processual. Não são raras as vezes em que ações de usucapião simples, sem qualquer litígio com quem quer que seja, demoram 4 (quatro) ou mais anos para conclusão.
No ano passado (2021), o escritório encerrou 2 (duas) ações de usucapião, uma que tramitou na vara única do Foro da Comarca do Município de Nazaré Paulista, Estado de São Paulo e outra que tramitou perante uma das varas de registros públicos do Foro Central da Capital do Estado de São Paulo.
Na Comarca do interior, a ação de usucapião foi distribuída em 2019 e, em 2 (dois) anos, foi concluída; por sua vez, a ação de usucapião tendo por objeto imóvel na Capital de São Paulo foi distribuída no ano de 2015, tendo levado 6 anos para seu desfecho.
O fator tempo, ao lado dos custos e das dificuldades em cada localidade, devem ser avaliados pelo cliente no momento da definição da melhor estratégia – judicial ou extrajudicial – para a usucapião de seu imóvel. É de suma importância contar com a assessoria e expertise de advogados atuantes na área imobiliária.
