A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo editou o Provimento CGJ nº 54/2025, estabelecendo importante diretriz administrativa sobre a chamada tokenização imobiliária e o uso de tecnologias de blockchain no âmbito dos registros de imóveis.
A tokenização imobiliária consiste, em linhas gerais, na utilização de tecnologias digitais — especialmente blockchain — para criar tokens representativos de ativos, direitos ou expectativas econômicas vinculadas a bens imóveis. Embora apresentada como mecanismo de inovação, fracionamento de investimentos e ampliação do acesso ao mercado imobiliário, essa prática vem gerando controvérsias relevantes do ponto de vista jurídico, sobretudo em razão da ausência de previsão legal específica. Há de se considerar que a matéria é regida por um sistema jurídico formal, tipificado e de competência nacional.
Nesse contexto, o novo provimento determina que os cartórios de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo não podem praticar atos que vinculem, direta ou indiretamente, matrícula imobiliária a tokens digitais, registros em blockchain ou ativos digitais correlatos, ainda que tais tokens não se proponham a representar direitos reais ou a propriedade do imóvel.
Segundo a Corregedoria, a ausência de marco normativo nacional específico impede que os registros públicos adotem, por iniciativa própria, soluções tecnológicas que possam gerar efeitos jurídicos sobre a publicidade, a segurança e a eficácia dos direitos imobiliários. O provimento reforça que qualquer inovação dessa natureza depende de disciplina legal ou regulamentação emanada do Conselho Nacional de Justiça.
A medida está alinhada ao atual posicionamento institucional do CNJ, que vem acompanhando o tema da digitalização e da interoperabilidade dos registros públicos, bem como ao papel do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, responsável pela coordenação do sistema eletrônico de registros imobiliários no país.
Em conclusão, o provimento impede que cartórios paulistas façam qualquer anotação, averbação ou referência, na matrícula do imóvel, de tokens, NFTs ou registros em blockchain, enquanto não houver regulamentação nacional específica que trate da tokenização imobiliária e de seus efeitos jurídicos.
