A Lei Federal nº 14.382/2022 recentemente publicada – mesma Lei que trata do SERP [1] – introduziu na Lei de Registros Públicos o artigo 216-B, o qual dispõe sobre a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel.
A adjudicação compulsória é a forma pela qual o promitente comprador ou cessionário – ou o promitente vendedor, de maneira inversa – reclama a “transferência formal” da propriedade do bem imóvel ao adquirente.
Imagina-se a hipótese em que as partes celebraram compromisso particular de venda e compra, com a previsão de que, após o pagamento de todas as parcelas ajustadas do preço, as partes lavrariam a competente escritura pública de venda e compra do imóvel, documento hábil para registrar a transferência da propriedade do bem.
Se, quitado o preço, qualquer das partes, pelas mais variadas razões – tais como, por exemplo, falecimento de um dos contratantes ou simples desinteresse –, não cumprir a obrigação de lavrar a competente escritura pública de venda e compra, pode a parte interessada exigir que a transferência seja realizada compulsoriamente, mediante o instrumento da adjudicação compulsória, a qual, até então, era realizada exclusivamente na seara judicial.
A possibilidade de realização da adjudicação compulsória extrajudicial facilitará a regularização e a consolidação formal da propriedade em nome dos proprietários de fato do imóvel, agilizando sobremaneira procedimento que, na esfera judicial, se mostra cada vez mais raro, já que muitos optam pela regularização de sua propriedade através da ação de usucapião.
Para solicitar a adjudicação compulsória, a parte interessada deverá constituir advogado, instruindo seu pedido com (i) o instrumento particular de venda e compra ou de cessão ou de sucessão, (ii) prova do inadimplemento da obrigação de outorgar a competente escritura pública para transferência da propriedade, (ii) certidões de distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente a fim de comprovar a inexistência de litígio envolvendo a referida negociação e, por fim, (iv) comprovante de pagamento do respectivo ITBI.
A prova da inadimplência far-se-á através de notificação extrajudicial encaminhada pelo próprio cartório de registro de imóveis ou pelo cartório de registro de títulos e documentos com prazo de 15 (quinze) dias para que a parte inadimplente celebre o título de transmissão da propriedade (art. 216-B, §1º, II da Lei de Registros Públicos). Recebida a notificação e decorrido o prazo sem insurgência da parte inadimplente, o Oficial de Registro registrará a propriedade em nome do adquirente.
O regramento específico da adjudicação compulsória extrajudicial não dispõe sobre a forma de notificação da parte inadimplente em caso de não recebimento da notificação extrajudicial ou mesmo em caso de apresentação de impugnação ao pedido de adjudicação.
Nesses casos, contudo, é certo que deve ser aplicado por analogia o disposto nos artigos 216-A, §§10º e 13º [2], os quais versam sobre o procedimento da usucapião extrajudicial. Assim, para a hipótese de não localização da parte inadimplente, será publicado edital – notificação ficta, portanto. Em caso de impugnação, a depender da interpretação do Oficial de Registro, será o caso de remeter os autos ao Juízo competente para regular prosseguimento da adjudicação compulsória pela via judicial ou inadmitir a impugnação e prosseguir com o registro – caso em que a parte inadimplente/interessada poderá suscitar dúvida para que seja dirimida pelo Juízo competente.
[1] Breves notas sobre o SERP estão disponíveis em: https://flaviaribeiro.adv.br/adequacao-dos-sistemas-de-cartorios-do-pais-ao-serp-deve-ocorrer-ate-o-dia-31-1-2023/
[2] Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
- 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.
- 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
